"Wenn alles zu Fuß erreichbar ist, steigt oft der Preis"

Dipl.-Ing. Dr. Michael Dinkel analysiert den Zusammenhang von Nahmobilität und Attraktivität von Immobilien.

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Bild: oneView 02/2016, erschienen im Alsterspree Verlag GmbH, Helmut Seisenberger/istockphoto

Dipl.-Ing. Dr. Michael Dinkel, Projektentwickler bei der ISARIA, analysiert in seiner Dissertation, wie Nahmobilität und die Attraktivität von Immobilien zusammenhängen.

Was bedeutet Nahmobilität und was leistet Ihre Arbeit zu diesem Thema?

Dr. Michael Dinkel: Nahmobilität bezeichnet, welche für mein Leben relevanten Einrichtungen zu Fuß schnell erreichbar sind. Dazu gehören zum Beispiel Einkaufsmöglichkeiten aller Art, eine Bank, ein Park, medizinische Versorgung oder auch der Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr. Die Bedeutung der Einrichtungen nimmt mit zunehmender Entfernung ab. In der Arbeit wird der in den USA entwickelte Indikator „walkscore“ weiterentwickelt und an deutsche Bedingungen angepasst. Im Ergebnis kann für jede Immobilie ein Nahmobilitätswert zwischen 0 und 100 berechnet werden

 

Welche Folgen hatte es für die Stadtplanung, dass die Menschen immer weniger zu Fuß gegangen sind?

Dr. Dinkel: Eigentlich war und ist das Zufußgehen die natürlichste Sache der Welt. Die enorme Zunahme von Kraftfahrzeugen und die Bedeutung individueller Mobilität in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts haben aber unter anderem große Auswirkungen auf die Stadt- und Verkehrsplanung gehabt. Wir mussten in vielen Bereichen der Städte mit fußgänger- und radfahrerfeindlicher Umgebung leben.

 

„Alle lebensrelevanten Dinge in unmittelbarer Nähe zu erreichen, wird immer wichtiger.“

 

Welcher Paradigmenwechsel lässt den Faktor Nahmobilität aktuell wieder für die Planung relevant werden?

Dr. Dinkel: Nachhaltigkeit und Digitalisierung sind die Megatrends, deren Einfl uss in jeden Bereich unseres Lebens reicht. Für nachhaltigen Wohnungsbau, Stadt- und Quartiersplanung des 21. Jahrhunderts ist Nahmobilität ein wesentlicher Faktor. Urbanes Leben mit allen lebensrelevanten Dingen in unmittelbarer Nähe zu erreichen, wird immer wichtiger. Carsharing statt eigenes Auto, Fahrrad fahren und zu Fuß gehen mit schneller Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die digitale Vernetzung sind essenzielle Faktoren für ein immer nachhaltiger geführtes Leben.

 

Wie sieht die von Ihnen entwickelte Methodik zur Erhebung eines Nahmobilitätsindikators aus?

Dr. Dinkel: Ich habe nationale und internationale empirische Studien zum Fußgängerverhalten sowie Bewohner-, Makler- und Expertenbefragungen in Köln, Wiesbaden und Frankfurt am Main ausgewertet und mithilfe eines geografi schen Informationssystems praktisch umgesetzt. So konnte ich Bereiche mit hohem und niedrigem Nahmobilitätspotenzial diff erenzieren. Eine Sozialraumanalyse erlaubte es zudem, vier siedlungsstrukturelle Raumtypen abzuleiten. Zum Beispiel habe ich nach demografischer Struktur, materieller Lage oder auch kulturellen und ethnischen Merkmalen geschaut. Aus der Kombination dieser erhobenen Daten konnten zwölf Gebietstypen abgeleitet werden, um den Einfluss der Nahmobilität auf Immobilienpreise differenziert analysieren zu können.

 

Welchen praktischen Wert hat der Indikator für Haushalte und die Immobilienwirtschaft?

Dr. Dinkel: Die Ergebnisse der Arbeit können vielen Interessengruppen innerund außerhalb der Immobilienwirtschaft helfen. Zum Beispiel können Immobilienplattformen mithilfe des Nahmobilitätsindikators nun viel genauere Auskunft über die Mikrolage der jeweiligen Wohnlage geben und den Interessenten wird es bei der Standortwahl viel leichter gemacht, die den eigenen Bedürfnissen angepasste Wohnsituation zu finden. Dies ist im Übrigen auf US-amerikanischen Immobilienplattformen bereits seit Jahren Standard.

 

Was bedeutet solch ein Indikator in der Praxis für Projektentwickler und Investoren?

Dr. Dinkel: Für Projektentwickler und Investoren stellt der Indikator ein neues Tool dar, das beim Bau neuer Wohnungen eine wertvolle Hilfe bei der Beurteilung der zukünftigen Wohnlage und damit der Bemessung des Werts der Immobilie sein kann. Die besten Beispiele für den ökonomischen Mehrwert einer integrierten Lage sind die hohen Mieten und Kaufpreise von Einzelhandelsimmobilien in den Fußgängerzonen unserer Städte.

 

Wie wirkt sich der Faktor „integrierte Lage“ auf die Planung von Wohn- und Büroimmobilien aus?

Dr. Dinkel: Integriert bedeutet in diesem Zusammenhang eingebunden in eine urbane Struktur im Gegensatz zu Stadtrandlagen. Diese integrierten Lagen – so meine Hypothese – werden aufgrund des hohen Nahmobilitätsniveaus und der damit verbundenen Senkung der Mobilitätskosten immer interessanter für Privathaushalte, Investoren, Planer und nicht zuletzt für Projektentwickler.

 

Inwiefern zieht die ISARIA Nutzen aus Ihrer Studie?

Dr. Dinkel: Die Ergebnisse unterstützen das Ziel der ISARIA, in allen Bereichen der Geschäftstätigkeit nachhaltig zu handeln. Zum Beispiel ist nachhaltige Mobilität, also gute ÖPNV-Anbindung und vorhandene Nahversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs, ein wesentlicher Aspekt für die Akquise. Die ISARIA nimmt ihre Verantwortung für nachhaltigen Städtebau ernst. Die fußläufi ge Erreichbarkeit von Geschäften, Kitas, Ärzten, Apotheken und dem öff entlichen Nahverkehr wird bei sämtlichen Projekten der ISARIA berücksichtigt. Teilweise sehen wir selbst Flächen innerhalb großer Quartiere für diese Einrichtungen vor. Dafür bietet die Arbeit zu Nahmobilität wertvolle neue Beurteilungskriterien.

DR. MICHAEL DINKEL
Seit 2014 ist Diplom-Ingenieur Dr. Michael Dinkel als Projektentwickler im Team der ISARIA AG. Der Schweinfurter hat an der TU Kaiserslautern und in Aberdeen (UK) Stadtplanung studiert und 2010 abgeschlossen. Seine Diplomarbeit erhielt den 1. Preis des gif e. V. Immobilien-Forschungspreises (2011). Während seiner Promotion, die er ab 2011 erarbeitete, war er wissenschaftlicher Mitarbeiter im Fachgebiet Immobilienökonomie bei Prof. Dr. Björn-Martin Kurzrock an der TU Kaiserslautern.

Bild: oneView 02/2016, erschienen im Alsterspree Verlag GmbH, ISARIA Wohnbau AG