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Das Marktumfeld

Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt ungebrochen

In deutschen Großstädten ist Wohnraum weiterhin Mangelware. Die Nachfrage ist hoch, das Angebot hinkt dem Bedarf deutlich hinterher. Dieser Nachfrageüberhang sorgt für Höchstpreise. Eine zeitnahe Umkehr dieser Dynamik ist unwahrscheinlich.

Wohnraum bleibt Mangelware

Deutsche Großstädte ziehen weiterhin zahlreiche Menschen aus dem In- und Ausland an. Die Problematik der Wohnungsknappheit in den Ballungszentren hat sich in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugespitzt: Zwar ist die Neubautätigkeit tendenziell gestiegen, das Ausmaß der Fertigstellungen reicht aber bei Weitem nicht aus, um den anhaltenden Nachfrageüberhang zumindest zu reduzieren.

Zahlen zur Bevölkerungsentwicklung:
  • Prognose: 2030 leben 30 % der Bevölkerung in Großstädten
  • München wächst um + 24 % auf 3,25 Mio. Einwohner
  • Berlin wächst um + 15 % auf über 4 Mio. Einwohner
  • Hamburg wächst um + 10 % auf über 3 Mio. Einwohner
  • Singlehaushalte werden zur Regel; der Anteil in München und Hamburg liegt bereits über 50 %

Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder

Keine Trendumkehr

Die Bundesregierung befasst sich intensiv mit dem Thema Wohnraummangel. Es wurde das Vorhaben formuliert, bis zum Ende der aktuellen Legislaturperiode 1,5 Millionen neue Wohnungen zu schaffen. Unter anderem soll der Wohnungsbau in Form von Förderungen und schnelleren Prozessen zur Baulandvergabe angekurbelt werden. Immobilien- und Finanzexperten schätzen diese Zielvorgabe als unrealistisch ein. Dem aktuellen Deutschland-Monitor der Deutschen Bank zufolge könnte eine Entlastung des bundesweiten Nachfrageüberhangs frühestens 2022 eintreten. Bis dahin wird sich die Diskrepanz zwischen Angebot und Bedarf folglich noch stärker ausprägen als bisher.

Insgesamt wird die prognostizierte Angebotslücke zu diesem Zeitpunkt bei etwa einer Million Wohnungen liegen. Das Zusammenspiel von hoher Nachfrage und knappem Angebot sorgt für weiterhin steigende Kauf- und Mietpreise auf den deutschen Wohnungsmärkten. Dank gestiegener Einkommen liegt die Mietkostenbelastung in den Metropolen bei rund einem Drittel des verfügbaren Einkommens, sagt das Forschungsinstitut Empirica. Ein Rückgang der Mietpreise in den Metropolen ist Scope zufolge nur durch einen externen wirtschaftlichen Schock denkbar. Stattdessen werden mittelfristig weitere Mietpreisanstiege erwartet.

Kaufpreise steigen weiter

Im dritten Quartal 2018 stiegen die Kaufpreise für Wohnimmobilien in den Top-sieben-Städten nochmals deutlich. Empirica zufolge lag die Steigerung im Vergleich zum Vorjahresquartal bei 11,9 % (inserierte Eigentumswohnungen). Neben der Angebotsknappheit auf den Märkten ist die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank ein treibender Faktor. Sie sorgt für günstige Konditionen bei der Kreditvergabe sowie für einen hohen Anlagedruck bei professionellen Investoren, die mehr und mehr Kapital unter dem Gesichtspunkt eines ausgewogenen Rendite-Risiko-Mixes in Immobilienwerten anlegen.

In den kommenden Jahren werden sich die Aufwärtstendenzen einhelligen Expertenmeinungen zufolge grundsätzlich fortsetzen – wenngleich sich die Dynamik der Preissteigerungen im Vergleich zu den vergangenen Jahren abschwächen könnte.

Der Markt ist stabil

Wohnraum ist und bleibt ein Grundbedürfnis. Das ist der Grund, warum der Markt für deutsche Wohnimmobilien seit Jahrzehnten und über Krisen hinweg als äußerst stabil gilt. Aber nicht nur die Nachfrage nach dem Grundbedürfnis Wohnen stabilisiert sich. Auch die wirtschaftlichen Fundamentaldaten stellen einen wichtigen Sicherheitsfaktor dar: Die deutsche Wirtschaft ist seit dem Jahr 2010 kontinuierlich gewachsen, was sich in einer historisch niedrigen Arbeitslosenquote zum Jahreswechsel 2018/2019 niederschlägt. Da zudem die Nominallöhne im dritten Quartal 2018 verglichen mit dem Vorjahresquartal um 3,6 % gestiegen sind, zeigt sich, dass es sich beim Anstieg der Mietpreise vielerorts um ein organisches Wachstum handelt.

Hinzu kommt, dass die deutschen Kreditinstitute bei der Vergabe von Immobiliendarlehen nach wie vor äußerst konservativ agieren. Die Schuldenquote, gemessen am Bruttoinlandsprodukt, liegt hierzulande im europäischen Vergleich ebenfalls relativ niedrig. All dies sind Anzeichen dafür, dass standortübergreifend weder spekulativ gebaut noch finanziert wird und somit auch keine eklatanten Preiseinbrüche drohen.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt: Die fünf wichtigsten Punkte im Überblick
  1. Die Bautätigkeit steigt. Bundesweit wurden 2018 etwa 286.000 Wohnungen fertiggestellt.
  2. Dennoch wird der Bedarf von 375.000 Wohneinheiten im Jahr deutlich unterschritten.
  3. Die Angebotsknappheit führt zu Miet- und Kaufpreissteigerungen. Vom dritten Quartal 2017 bis zum dritten Quartal 2018 stiegen die Kaufpreise um 11,9 %, die Mietpreise um 5,7 %.
  4. Für die Zukunft sind standortübergreifend weitere Preissteigerungen wahrscheinlich, wenn auch mit geringerer Dynamik.
  5. Eine robuste Wirtschaft, steigende Einkommen und ein niedriger Schuldenstand sind wichtige Stabilitätsfaktoren für den Markt.