Immobilienmarkt Wohnraum: Nachfrage ungebrochen

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In Städten wie München oder Hamburg bleibt Wohnraum weiter Mangelware. Die Nachfrage ist hoch, das Angebot hinkt dem Bedarf hinterher. Anleger können davon profitieren, indem sie sich durch die Bereitstellung von Kapital an der Entwicklung und am Bau von Wohnraum beteiligen. 

Nach wie vor sorgen die hohe Nachfrage und das geringe Angebot für Höchstpreise auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt. Eine Preiskorrektur ist laut dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) unwahrscheinlich. Selbst, so die Experten, wenn sich die Rahmenbedingungen ändern, die Zinsen wieder leicht steigen und die Zuwanderung in die Städte nachlässt, bleibt Wohnraum knapp und die Preise bleiben entsprechend auf hohem Niveau.

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Deutsche Großstädte wachsen weiter

Der Wohnraummangel zeichnet sich am stärksten in den Groß­städten des Landes ab. Gründe dafür sind das dortige Bevölkerungswachstum auf der einen und die deutlich zu geringe Fertig­stellungsquote bei Wohnungsneubauten auf der anderen Seite. Aktuellen Untersuchungen des Immobilienfinanzierers DG HYP zufolge ist innerhalb der letzten fünf Jahre die kumulierte Einwohnerzahl der sieben deutschen A-Städte pro Jahr um durchschnittlich 114.000 Menschen gestiegen – das entspricht einem jährlichen Zuwachs von 1,2 %. Und das Wachstum wird anhalten: Das IW Köln hat berechnet, dass beispielsweise in der Metropolregion München die Einwohnerzahl bis 2030 um 24 % auf 3,25 Millionen steigen wird. Berlin folgt mit einem Wachstum von rund 15 %. Städte wie Frankfurt oder die Elbmetropole Hamburg legen bei den Einwohner­zahlen bis zum Jahr 2030 knapp 10 % zu.
 

Singlehaushalte werden zur Regel

Es sind Faktoren wie ein größeres Arbeitsplatzangebot, ein höheres Einkommenspotential oder eine bessere Infrastruktur, die Hamburg, München und Co. gegenüber ländlichen Regionen so attraktiv machen. Hinzu kommt, dass vor allem die Großstädte wieder Geburtenüberschüsse verzeichnen. Aber auch veränderte Haushaltsstrukturen tragen zusätzlich zur Wohnraumverknappung bei. Denn immer mehr Menschen leben alleine. In Deutschland betrug der Anteil an Singlehaushalten 2016 rund 41 %. In München oder Hamburg liegt er bereits heute über 50 %. Damit ist der Einpersonenhaushalt der am häufigsten vertretene Haushaltstyp. Andere Studien belegen, dass sich die Wohnfläche pro Einwohner seit der Nachkriegszeit mehr als verdoppelt hat. Denn neben einem erhöhten Platzbedarf für Alleinwohnende kommen höhere Ansprüche an Größe und Komfort als Ursachen hinzu. So benötigen beispielsweise zwei Einpersonenhaushalte jeweils ein Bad und eine Küche, wohingegen sich ein Zweipersonenhaushalt diese Flächen in der Regel teilt. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) geht davon aus, dass sich diese Entwicklung fortsetzen wird. Singlehaushalte werden die Regel. Aber auch andere Wohnformen, wie Serviced Apartments, in denen Geschäftsreisende für wenige Monate unterkommen, werden immer stärker nachgefragt. 

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Wohnraum wird immer knapper

Um der steigenden Nachfrage und den sich verändernden Ansprüchen gerecht zu werden, müssten laut Bundesregierung jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen gebaut werden. Die Bau­tätigkeit ist in jüngster Vergangenheit zwar gestiegen, hinkt dem tatsächlichen und progno­stizierten Bedarf jedoch deutlich hinterher. Rückblickend wurden in den sieben A-Städten im Zeitraum zwischen 2011 und 2015 rund 60.000 Wohnungen pro Jahr zu wenig gebaut. 2016 hat sich die Situation sogar weiter verschlechtert.

Lediglich 69 % des Gesamtbe­darfs in Deutschland wurden gedeckt, sodass sich die Wohnungsbau­lücke weiter vergrößert hat. Bundesweit wurden im Zeitraum zwischen 2009 und 2016 damit rund 1 Million Wohnungen zu wenig gebaut. Auch das Schweizer Wirtschaftsforschungsinstitut PROGNOS bestätigt den aktuellen Wohnungs­mangel (Grafik auf Seite 7): Allein Berlin bräuchte jedes Jahr ein Plus von rund 17.000 neuen Wohnungen. Zwischen 2011 und 2014 sind dort jedoch im Durchschnitt nur 6.700 Woh­nungen pro Jahr entstanden. Der Hauptstadt fehlen also jedes Jahr mehr als 10.000 Wohnungen. München müsste pro Jahr rund 21.000 Wohnungen bauen. Jährlicher Fehlbestand hier: 9.300 Wohnungen. Hamburg bräuchte rund 11.000 neue Wohnungen pro Jahr. Doch auch an der Elbe fehlen jedes Jahr um die 5.500 Wohnungen. In anderen Großstädten sieht es ähnlich aus. Die bestehende Angebotslücke wird sich weiter vergrößern, darin sind sich die Experten einig. Die Folge: In den deutschen Großstädten wird es eng – und die Preise für Wohnraum sind entsprechend hoch. 
 

Preisboom in deutschen Metropolen hält an

Das Zusammentreffen von hoher Nachfrage und knappem Angebot führt zu kontinuierlich steigen­den Preisen in Deutschlands Großstädten. München ist nach wie vor die teuerste Stadt der Republik. Zum ersten Mal überstieg dort der ­durch­schnittliche Quadratmeterpreis bereits 2016 die 6.000-Euro-Marke. Zweit­teuerste Stadt ist Frankfurt am Main mit durchschnittlich 4.184 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Stuttgart mit 3.875 Euro und Hamburg mit einem durchschnittlichen Quadratmeter­preis von 3.839 Euro. Laut dem EUROPACE Hauspreisindex (EPX) hat sich die Lage im letzten Quartal 2017 leicht beruhigt, der Aufwärtstrend soll aber auch 2018 weiter anhalten. Eine Trendumkehr hält das IW Köln für unwahrscheinlich.

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