GELDVERDIENEN WIE DIE GROßEN

Seit Jahren schließen institutionelle Investoren die Finanzierungslücke bei Projektentwicklern. Jetzt eröffnen sich auch Möglichkeiten für private Anleger. Ein Gastbeitrag von Jörg Scheidler.

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Grafik: Welche Assetklassen in der Projektentwicklung sind für Kapitalanbieter interessant?  - Quelle: Flatow Advisory Partners GmbH

Der Markt für Projektentwicklungen im Wohnsegment boomt. Allein im vergangenen Jahr wurden laut einer Studie des Analyseunternehmens bulwiengesa 17,1 Millionen Quadratmeter Wohnfläche errichtet. Das entspricht einem Plus von 1,1 Millionen Quadratmetern gegenüber 2015 und macht fast 70 Prozent des Gesamtmarktes für Projektentwicklungen aus. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt, das Angebot ist knapp. Und die Finanzierungskosten sind günstig. Optimale Bedingungen für Projektentwickler – könnte man meinen. Doch es mangelt häufig an einem wesentlichen Punkt: Eigenkapital.

ALTERNATIVE FINANZIERUNGSFORMEN

Projektentwickler können sich bei den Banken nicht mit ausreichend Fremdkapital eindecken, um ihre Projekte zu finanzieren. Schuld sind die Regulierungen des Basler Ausschusses für Bankenaufsicht (kurz: Basel). Die im Rahmen von Basel II von den Banken geforderte Anpassung der Eigenkapitalunterlegung an die wirtschaftlichen Risiken des Kreditnehmers bei gewerblichen Immobiliendarlehen hat die Kreditkonditionen für das klassische Bankendarlehen verschärft – vor allem für das als spekulativ und stark risikobehaftet geltende Projektentwicklungsgeschäft. Mit Basel III sollen die Banken nun außerdem ab 2018 eine festgelegte Verschuldungsquote, eine sogenannte „Leverage Ratio“, nicht übersteigen. Infolge dessen ist mit weiteren Einschränkungen bei der Kreditvergabe sowie einem Anstieg der Kreditkosten zu rechnen. Das wiederum führt dazu, dass insbesondere bei Projektentwicklern die Bedeutung alternativer Finanzierungsformen steigt.

Um mehrere Projekte gleichzeitig umzusetzen und den daraus resultierenden erhöhten Kapitalbedarf decken zu können, greifen Projektentwickler daher neben der klassischen Hypothekenkreditfinanzierung vermehrt auf sogenanntes Nachrang- beziehungsweise Mezzanine-Kapital als alternatives Finanzierungsinstrument zurück. Damit können sie die Finanzierungslücke, die bis zu 30 Prozent des Gesamtkapitalbedarfs betragen kann, über die gesamte Bauphase hinweg überbrücken.

KAPITAL SUCHT DEAL

Wohnungsbauvorhaben trifft auf Investoren, die im aktuellen Niedrigzinsumfeld auf der Suche nach Anlagealternativen sind. Dadurch hat sich das Marktsegment der Projektfinanzierung als eigene Assetklasse für professionelle Investoren erkennbar etabliert. Laut dem FAP-Mezzanine-Report 2016 flossen im vergangenen Jahr 1,4 Milliarden Euro in alternative Finanzierungsformen. 51 Prozent mehr als im Vorjahr. Mit dem investierten Kapital stieg das Marktwertvolumen um 36 Prozent auf rund 7,4 Milliarden Euro. Der Grund für diesen Anstieg ist die attraktive Verzinsung: Die Zinserwartung der Kapitalgeber in der Bestandsfinanzierung liegt zwischen 8 und 12 Prozent IRR, erreicht werden im Schnitt 9,3 Prozent. Bei Projektentwicklungen werden im Schnitt 12 bis 18 Prozent IRR erwartet, erreicht werden durchschnittlich 14 Prozent. Damit gelten Projektentwicklungen mit ihren guten Ertragschancen bei vergleichsweise kurzen Investitionszeiträumen bei institutionellen Investoren seit Jahren schon als attraktive Anlageklasse. Aber auch für Privatanleger besteht nun die Möglichkeit, in den Markt zu investieren. Emissionshäuser wie die Hamburger ONE GROUP machen dies möglich. Dabei ist die Formel einfach: Kapital sucht Deal. Gemeint ist der Zugang zu geeigneten Investitionsprojekten. Denn entscheidend für den Erfolg des Investments ist die Zusammenarbeit mit erfahrenen Partnern. Diese müssen, neben dem Marktzugang, Erfahrung bei der Planung, Umsetzung und der späteren Veräußerung der Investitionsprojekte mitbringen. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, können Anleger sich an der Schaffung von Wohnraum im aktuellen Markt- und Preisumfeld beteiligen und vom Wohnungsbauboom ebenso profitieren, wie es lange Zeit nur den großen institutionellen Investoren vorbehalten war.

Infos zum Autor: Jörg Scheidler ist Managing Director bei Flatow Advisory Partners (FAP). Sie erreichen ihn unter: gastautor@onegroup.ag 

Foto: fotostudiocharlottenburg

Dieser Artikel ist erschienen in oneView 1.2017, Alsterspree Verlag. 

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